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              • 二手房交易違約責任怎么劃分?7種情況賠償均不同!
              • 資訊類型:城市規劃  /  發布時間:2017-10-02  /  瀏覽:35842 次  /  

               二手房交易中的違約現象也是二手房市場的一個詬病,最常見的違約原因無外乎房價上漲,賣家受利益驅使違約或者是買家因各種房屋問題或者政策問題違約。那么在實際的購房中,違約責任該如何處理,賠償金額又該如何計算呢?小編現在為大家分析在以下7種情況下,二手房交易遭遇違約風險后的處理方法。

                  從整體來說
                  1、雙方都同意解除合同的情況
                  在房屋買賣合同簽訂之后,如果買賣雙方中的一方反悔此次交易,從而違約使合同的目的不能實現,那么守約方如果也同意解除合同,違約方賠償經濟損失的,法律是支持的。具體賠償方法為:計算房屋差價,轉售利益和守約方的賠償要求,綜合考慮之下,違約方將賠償金額賠償給守約方。
                  2、一方堅決履行合同的情況
                  從法律的角度來看,合同一旦簽訂就具備了法律效應,不是隨隨便便輕易的就能更改的,如果一方違約,但是另一方拒絕違約方的賠償,嚴格要求按照合同繼續執行合同約定的情況下,守約方的要求也將得到法律的支持。守約方可以要求違約方繼續履行合同,并支付違約金。
                  對于違約方確確實實不能繼續履行合同的,違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失,包括直接損失和預期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定,有兩種方法:
                  (1)雙方能夠協商確定的,從其約定;
                  (2)雙方不能協商確定的,又分兩種情況:
                  a、原則上可比照同等同級別房屋的市場成交價與買賣合同成交價之差來確定利益損失與賠償。
                  b、通過專業機構評估確定房屋漲跌損失,評估應最大限度的以保護守約方的利益為出發點,以守約方的請求為基礎。
                  具體案例下的違約責任追究又分3種情況
                  1、買方受限購限貸政策影響而不得不違約
                  二手房交易因受到限購限貸政策的影響造成交易無法繼續實屬不可抗因素,在該種情況下,買方不得不違約,賣方應當將收取的定金或者房款等錢財返還給買方,買方也應將接受的房屋返還給賣方,同時按照雙方的損失,秉承公平合理的原則處理錢財損失問題。交接完畢之后,合同解除。
                  2、 一方拖延交易造成違約
                  該項更多的針對的是賣家的違約。在一日一變的市場環境下,很多二手房賣家都在觀望房價上漲給自己增加的利益收入,所以在實際的交易過程中可能會出現拖延交易,緩慢交易的情況。簽訂房屋買賣合同之后,因任何一方的原因拖延辦理手續,本質上都是一種違約行為。如果沒有影響對方的利益還好,一旦影響了對方的利益,那就真正的構成了法律上的違約了。如果出現這種情況,守約方應該及時、謹慎的保留房屋交易過程中的憑證和文件證據,出現問題時,及時向相關法律部門發函,為保障自己的利益作出合理的賠償與處理方法。
                  3、交接物業后發現問題從而違約
                  買賣雙方如果走到物業交接這一步,基本上算是完成了房屋交易,但是在該環節買方違約的情況也是會有的。一般表現為,買賣雙方在物業交接過程中,發現原房主在物業費方面拖欠嚴重,或者房屋遺留問題,租售矛盾等前期不注意的問題,都在入住這一刻發現,從而買方要求解除合同。此時買方一定要做好取證留據。一般而言,在二手房交易的時候都會預留相應的押金,守約方可以以此為證據,獲得賣方的賠償。如果還是想要購買該房屋的話,一定要讓賣方將遺留問題解決完再去過戶,交房。
                  從合同中是否有約定的角度來看
                  1、《房屋買賣合同》中對違約處理辦法作出約定
                  《合同法》規定:約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
                  當事人雙方雖然在合同中對可能出現的問題進行了約定,但不一定非常完善。如果違約賠償處理方法不考慮上述幾種情況的話,那就按照合同中約定的來進行賠償,但是賠償額度也要與實際情況相符合。
                  2、《房屋買賣合同》中未對違約違約處理辦法作出約定
                  《合同法》規定:當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
                  若二手房買賣雙方在合同中沒有將可能出現的違約風險進行違約責任追究或賠償計算,出現問題時,守約方仍舊可以根據自身實際損失賠償額進行主張,其中損失包括由于對方的違約行為所造成的損失以及合同正常履行后可獲得的利益。然后經過法律部門的酌情核實,對違約方作出適當的賠償要求,彌補守約方的損失。
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